房产赠与是转让吗？一文读懂法律属性与实务要点，房产赠与的转让属性辨析与实务要点

房产赠与是财产转让的一种特殊形式，指赠与人自愿将房产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的行为，其法律属性上，区别于买卖等有偿转让，属单务、无偿合同，但需遵循《民法典》关于不动产转让的规定：签订书面赠与合同并办理不动产登记方可生效，实务要点包括：税费方面，受赠人通常需缴纳契税（税率依地方规定），符合条件的可免征个人所得税；风险上，赠与人在权利转移前可任意撤销（救灾、扶贫等公益、道德义务赠与除外），受赠人需注意房产瑕疵担保责任，综上，房产赠与虽属转让，但其无偿性与特殊规则需在实务中重点关注。

房产赠与是转让吗？一文读懂法律属性与实务要点

日常生活中,房产赠与常被视作“亲情传递”的温暖方式——父母为子女婚嫁赠与房产、长辈为晚辈安居赠与房产，这类无偿转移财产的行为，既承载着家庭情感，也涉及复杂的法律关系，不少人对“房产赠与”的法律属性存在困惑：它是否属于法律意义上的“转让”？与买卖、继承等其他房产转移方式有何本质区别？本文将从法律定义、核心特征、实务操作三个维度，系统解析“房产赠与”与“转让”的法律关系，帮助读者厘清常见误区，避免潜在风险。

法律视角：“转让”与“赠与”的概念界定

要判断“房产赠与是否属于转让”，首先需厘清法律对“转让”与“赠与”的准确定义，二者并非并列关系，而是包含与被包含的层级逻辑。

（一）什么是“转让”？——所有权变动的上位概念

根据《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第二百零九条，转让是指财产所有权人通过法律行为，将财产的所有权移转给他人的行为，其核心特征可概括为两点：

所有权发生变动：转让的核心结果是财产所有权从转让人（原所有权人）移转至受让人（新所有权人），导致物权主体的变更；
遵循物权公示原则：对于不动产（如房产），转让必须依法办理不动产登记，才能发生物权变动的效力（即“登记生效主义”），未办理登记的，即使转让合同有效，也不发生所有权转移的法律后果（《民法典》第二百一十五条）。

值得注意的是,“转让”是一个上位概念，涵盖所有导致所有权变动的法律行为，从是否支付对价的角度，转让可分为两类：

有偿转让：受让人需向转让人支付对价，典型形式包括买卖、互易（以物易物）等；
无偿转让：受让人无需支付对价，典型形式包括赠与、遗赠（遗赠本质上属于继承的特殊情形）等。

（二）什么是“房产赠与”？——无偿转让的具体形式

《民法典》第六百五十七条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”结合房产属性，房产赠与特指房产所有权人（赠与人）将房产无偿给予受赠人，受赠人表示接受，并依法办理不动产转移登记，最终完成所有权变动的行为。

从法律属性看,房产赠与具备两个核心特征：

无偿性：赠与人不向受赠人收取任何对价（包括金钱、实物或其他利益），这是赠与区别于买卖的根本标志；
要式性：房产赠与需采用书面形式（《民法典》第六百五十八条），且必须办理不动产转移登记才能生效，否则仅产生合同债权（受赠人可请求赠与人履行合同），但不发生物权变动。

综上,房产赠与是“转让”的下位概念，属于无偿转让的具体形式，其本质仍是“所有权移转”，符合转让的核心要件。

房产赠与：属于转让的“特殊形式”——兼具转让共性与无偿个性

既然转让包含有偿与无偿两种形式,房产赠与作为无偿转让，既具备转让的一般法律特征，又因“无偿性”衍生出独特的规则与风险。

（一）具备转让的核心要件

任何有效的房产转让（包括赠与），必须满足三个基本条件，缺一不可：

主体适格：
- 赠与人必须是房产的合法所有权人,且对房产享有处分权（如共有房产需经共有人同意，抵押房产需解除抵押等）；
- 赠与人需具备完全民事行为能力（限制民事行为能力人实施赠与需法定代理人同意或追认）；
- 受赠人需具备相应的民事行为能力（无民事行为能力人可由其法定代理人代理接受赠与）。
意思表示真实：
赠与人与受赠人需就赠与达成一致合意，且意思表示无瑕疵（如不存在欺诈、胁迫、重大误解等），实践中，需签订书面《赠与合同》，明确房产位置、面积、权属状况、赠与目的等关键信息。
履行法定程序